墙纸协会：2010年北京二手房市场的十大猜想

      猜想一：二手房交易量再上20万套 概率：30%

不论北京2009年的二手房交易量是按网签量计算的27.6万套，还是按实际过户的住宅成交套数计算的21.4万套，历史新高是毋庸置疑的。但是，我爱我家认为：这里面既有2008年积压的延后成交，也有2010年透支的提前释放，因此历史的特殊性也是板上钉钉的。 根据历史上上海2004年出现过30万套的交易峰值，而后的2005年由于宏观调控而降至20万套，1／3的年度环比衰减已是极致，因此北京明年的二手房交易量应该在15万套--18万套以上，能否冲过20万套，尚需政策和市场的配合。

猜想二：二手房价趋于平稳 概率：60%

2009年12月北京二手房交 易均价已攀升至16161元/平米的极值，同样创造了有史以来的价格顶点。全年的交易均价则达到了13609元/平米，较去年12161元/平米的均价水 平明显提高了11.91%；而城八区的价格涨势则更为迅猛，年末18051元/平米的交易均价已较年初大幅增加了53.81%。如此高涨的价格要想在 2010年继续高歌猛进已经明显缺乏支撑，因此，我爱我家认为2010年的北京二手房交易均价应在17000元/平米以内，个别区域和楼盘有回调的可能。

猜想三：二手房交易量再超新房 概率：80%

21.4万套对15.9万套的年度交易量揭开了北京二手房交易为主的时代序幕。我爱我家认为：由于2009年前三个季度北京住宅开复工面积和投 资额同比2008年有所下降，所以2010年北京的新房供应量并不乐观，至少在前3个季度。而二手房房源受税费政策影响，短期有可能出现惜售现象，但实体 经济恢复和股市上涨有可能诱发部分房源出逃套现。加之自住型需求目前对二手房的偏爱，2010年北京二手房交易量再超新房几成定局。

猜想四：二手房房源量大增、抛盘明显 概率：30%

仅从500万套的总存量来看，北京的二手房房源量是充足的。但关键是转手率和挂牌意愿的问题。按发达国家和城市的下限6%计算，至少就有30万 套。我爱我家认为：虽然营业税“2还5”导致短期有可能出现惜售现象，但是改善型置业升级和转换投资形式的卖家在2010年还是为数不少的。同时，基于房 价的稳中有升，房源量大增和大量抛盘恐怕只能是某些缺乏行业经验的从业人员的梦呓和一厢情愿的忽悠。

猜想五：二手房购房人以改善型为主 概率：70%

进入2009年下半年，改善型购房已经占据北京二手房购房群体的65%。我爱我家认为：2010年的北京二手房市场要想保持相对的稳定和繁荣， 激活改善型购房是：必须的。更何况从中央经济工作会议精神到“新国四条”，支持改善性购房都是被明确倡导的。而且改善型购房的购房人是目前市场上中高档和 中大户型物业的主要消化者，是银行的优质客户，而且他们一买一卖所释放出的中小户型又能及时的补充市场上二手房源的不足，可谓“人见人爱”。抛弃他们，既 背离了市场，又背离了政策。

猜想六：税费政策进一步向改善型倾斜 概率：60%

基于以上的对改善型购房的分析，我爱我家认为：税费政策优惠应该也是：必须的。以往北京市规定：出售六类住房一年内再购买新房，新房契税按差额 征收。那么，在一个中央倡导，市场支持改善型购房的年代，为什么不能再优惠一些呢？为什么出售6类而不是所有类型？为什么是“再购新房”而不是“再购新房 和二手房”？

猜想七：贷款政策向改善型倾斜 概率：70%

贷款政策如何向改善型购房倾斜是目前政策中最最重要，也最最纠结的一个难点。我爱我家认为：针对投资投机和改善型购房，实行贷款的差别化待遇关 键是判断标准问题，也是“二套房贷”绝地逢生的关键。什么算改善？人均居住面积未达标？第一套贷款已经还清甚至房产已经出售？第二套比第一套面积大或总价 高？总得有个说法吧！而且要科学，要严谨，还要可行。

猜想八：交易热点沿轨道交通向四环外发散 概率：80%

奥运会后北京城市发展的一大亮点就是轨道交通。虽然目前80%的二手房屋交易仍然集中在四环以内，但2010年，随着6号线、9号线、房山线、 大兴线、亦庄线的通车，7号线、14号线、10号线二期的推进，我爱我家认为：二手房交易热点将沿轨道交通向四环外发散。就像4号线激活了马家堡，5号线 激活了宋家庄，八通线激活了通州。

猜想九：中高端、大户型更受到市场青睐 概率：50%

如果说2009年的小阳春靠的是80后啃老结婚族和中小户型的话，2010年的改善型置业高峰将使得二手房中的中高端、大户型更受到市场青睐。 我爱我家认为：随着实体经济的进一步转好和人均可支配收入的增加，加之原有的拆迁，企业迁址，孩子上学，老人看病等因素，改善型购房的意愿会进一步被强 化。同时，60%的改善型行为将都在二手房市场发生，所谓买的卖的可能都是二手房。而买的二手房中三居和多居将是主打户型。

猜想十：行业再现大幅震荡，关店裁员再度侵袭经纪行业 概率：20%

虽然经历了2008年不足7万套的市场萧条，虽然那时的关店裁员还历历在目，但是，进入2010年，没有人相信行业会再现大幅震荡。“再差也不 会比08年还差吧？！”这句带有些调侃口吻的话在业内广泛传扬，以至于成为了许多经纪公司内部激励的名言。的确，有08年打底，大家心里都踏实了许多。更 何况政府对二手房市场越来越重视了，加强行业规范，过户普遍提速，行业协会也尽心尽力服务经纪机构，支持中介企业健康发展，对2010年，大家还是谨慎乐 观的。